• 今周刊
  • 2009-05-20
  • 第648期
  • 再怎麼低迷的市場,都有達人賺錢!

  • 李建興、陳翊中、趙曉慧
  • 五位達人買屋致富祕笈大公開

    房市如股市,吃虧的,永遠是經驗不足的散戶,因此如何精確進場、從容退場是所有購屋族內心嚮往的最高境界。《今周刊》搜羅了縱橫兩岸房市的台商房市達人、在冷門市場投資無往不利的超級女地主、善於區間操作的藝人馬國賢、法拍高手周業昌,以及看屋達人陳媽媽,分享他們獨到的投資心法,五位達人教你贏在房市!

    投資 進場時就想好退場時賣給誰/超級女地主吳俐潔 在冷門市場累積億元身價

    「穿乎水水,遊山玩水,三不五時巡田水,初一、十五領油水!(閩南語)」這句俗諺充分地道出擁有大筆土地、房地產員外的優渥生活,而這更是許多房市投資客心中最理想的境界。然而,今年五十三歲的吳俐潔卻真的達到了。

    雖然只是女流之輩,但在高雄地區,吳俐潔卻赫赫有名。畢竟目前她手上就擁有數十筆建地、農地和工業區用地,不但總面積高達數十甲,由於多半散布在高雄市郊區澄清湖、義大城、美濃一帶等熱門地段,隨著建地日漸稀有,她的身價也跟著水漲船高,初估身價至少近十億元。

    最令人佩服的是,她一身資產並非靠著繼承龐大的家產,而是憑著一路從投資買賣房屋、操盤法拍市場,一直到目前專攻不良債權土地,一點一滴累積而來。

    在藍海中進場,在紅海中出場!

    出生在桃園的她,父執輩是從土木包工做起,後來轉型做「販厝」、土地買賣,由於時機得宜,整個家族迅速地在桃園、台北一帶累積龐大的資產,縱橫北台灣一帶的住都飯店、住都建設正是家族所有,由吳俐潔的堂哥邱祥桂所操盤。

    雖然在重男輕女的傳統包袱下,吳俐潔從沒分得一筆家產,但家學淵源,從小跟在長輩身邊學買土地、學看房子,卻激起了對房地產濃濃的興趣,並練就了一身硬底子,成了日後最大的資產。成年後,她隻身南下高雄發展,從底層的仲介投資房子、操盤法拍幹起,一路成為市場上「喊水會結凍」的超級女地主。

    吳俐潔表示,小時候看著父親、兄長總在行情低迷之際,大筆大筆低價蒐購別人不要的房地產,或在區域未開發時及早進場搶市,等到市場熱門時再一一拋售,賺取巨額價差,低點進場其實深深地影響她,成為日後房市操盤的核心概念。於是多年來,吳俐潔就一直複製著「在藍海中進場,在紅海中出場」的家傳祕方,在市場上無往不利。

    心法1/「後浪理論」掌握波段行情

    因此,一九九○年代,當高雄還是一片處女地時,吳俐潔選擇南下,在高雄市三民、前鎮、小港一帶大筆大筆地用低價進場買房,幾年後,當市區房價水漲船高,散戶漸漸進場後,她則出清庫存,轉向還在初升段的高雄澄清湖、鳳山、五甲、林園一帶,後來連高雄縣市場也日漸白熱,吳俐潔見好就收,接著轉戰才剛剛興起的法拍市場。

    在當時,由於房價已高,多半投資客已無利潤可言,她卻能在低進高出的法拍屋中,持續累積財富。而直到近來法拍資訊日趨透明,投入者已多,機靈的吳俐潔又快速地投入時下投資客還陌生的不良債權市場,在買賣不良債權土地中,繼續獲利。

    在吳俐潔的心中,有一套「後浪理論」,她深信,高檔後伴隨著修正行情,而低檔時也往往接續著下波行情;以及另一個新興市場的崛起,就像後浪推著前浪,因此郊區行情接續著市區,法拍接續著一般市場,而不良債權則在法拍退潮後接棒演出。

    心法2/鎖定目標買家,開發潛在客戶

    問起吳俐潔為何房子總能賣在高價?只見她一派輕鬆地說:「因為我在進場時,就想到退場時買家會是誰!」二十年前她一時衝動在岡山買了一棟一百六十萬元的透天厝,後來委託仲介銷售時,卻沒人肯開價,仲介直呼:「你買貴了!最好認賠殺出!」不願認賠的她,房子好幾個月乏人問津。直到某一天,有一位富太太因準備買房子送給即將嫁到岡山的女兒當嫁妝,最後竟以二百五十萬元買下。

    吳俐潔在和買家閒聊後發覺,原來當時岡山一帶缺乏新建案,而當地人又多半注重地緣,不願遠居,又偏好透天厝,因此吳俐潔這間外人眼中的滯銷貨,卻對準了岡山人的胃。從此之後,吳俐潔深信,買房子時,只要懂得鎖定目標族群、開發潛在客戶,就能賣到好價錢。

    後來她依樣畫葫蘆,在緊鄰中鋼和中油的林園,用兩百萬元標了一棟法拍屋,當時所有人都不敢相信,居然會有投資客敢在這超冷門的市場買房,但吳俐潔卻獨排眾議,她認為林園人多半依附著中鋼和中油工作,有很重的地緣,因此她堅信房子一定有行情。果然房子標下不到半年,在稍做整修後,最後竟以六百萬元賣出。

    總之,主流市場看機會,冷門市場則看智慧,只要動腦筋,就有機會當贏家。
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